Региональная программа капитального ремонта

Главная / Городское хозяйство
ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Основные нормативные правовые акты, регулирующие вопросы организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Основным нормативным правовым документом, регулирующим вопросы организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, является Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 166-191).
Также вопросы формирования региональной системы капитального ремонта урегулированы Областным законом от 11.06.2013 № 1101-ЗС «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области».

Основные положения региональной системы капитального ремонта

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены масштабные изменения, направленные на формирование региональных систем капитального ремонта.

Главная особенность новой системы финансирования капитального ремонта заключается в том, что финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах будет осуществляться за счет ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Взносы будут уплачиваться всеми собственниками помещений в многоквартирных домах, за исключением домов, признанных аварийными.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт ежегодно будет устанавливаться Правительством Ростовской области.

При этом взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные ими в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов, и проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта.

На формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, могут направляться доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья.

За счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, будет финансироваться проведение следующих работ по капитальному ремонту:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт (замена) лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут осуществляться финансирование работ по капитальному ремонту, перечисленных выше, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Областным законом от 11.06.2013 №1101-ЗС «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» дополнительно предусмотрено, что за счет этих средств также может осуществляться оплата услуг по строительному контролю и разработка проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что финансирование работ по капитальному ремонту может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Областным законом «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» предусматривается, что ТСЖ (ЖСК), управляющим организациям, региональному оператору независимо от выбранного собственниками способа накопления могут предоставляться меры государственной поддержки за счет средств областного бюджета в целях финансирования работ по капитальному ремонту.

Виды и объем государственной поддержки капитального ремонта будут предусматриваться в краткосрочных планах реализации региональной программы капитального ремонта в пределах средств, предусмотренных в областном бюджете.
Указанным областным законом разграничена компетенция органов государственной власти Ростовской области в сфере организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта на территории Ростовской области.

К компетенции Законодательного Собрания Ростовской области отнесено принятие областных законов в области организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта на территории Ростовской области и контроль за их соблюдением.

К полномочиям Правительства Ростовской области Областным законом отнесено:
1) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;
2) утверждение региональной программы капитального ремонта;
3) установление порядка утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта;
4) принятие решения о создании регионального оператора, решение вопроса о формировании его имущества;
5) определение размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт;
6) установление порядка принятия решения о проведении аудита отчетности регионального оператора, утверждения договора с аудиторской организацией (аудитором);
7) установление порядка и сроков размещения годового отчета регионального оператора и аудиторского заключения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
8) установление порядка направления региональным оператором средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случае признания этого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
9) установление порядка выплаты региональным оператором собственникам помещений в многоквартирном доме средств фонда капитального ремонта в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Областным законом «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» установлено, что органом исполнительной власти Ростовской области, осуществляющим деятельность в области организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта на территории Ростовской области, является министерство жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.
При этом к полномочиям министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области отнесено:
1) установление порядка проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
2) установление порядка предоставления владельцем специального счета и региональным оператором сведений, предусмотренных системой учета фондов капитального ремонта, информации о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету, перечня иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядка предоставления таких сведений;
3) утверждение учредительных документов регионального оператора.

Способы формирования фондов капитального ремонта

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает два способа накопления средств на капитальный ремонт.

Собственники вправе выбрать любой из них. Это либо перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет либо перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Специальные счета могут быть открыты в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.

Важно учитывать, что владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Управляющая организация владельцем специального счета быть не может. Если собственники помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации, примут решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то владельцем специального счета будет региональный оператор.

Накопление средств возможно только на одном специальном счете, при этом на таком счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Средства, накопленные на специальном счете, могут быть израсходованы исключительно на данный конкретный многоквартирный дом.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании этого фонда на специальном счете вступает в силу через два года после его направления региональному оператору. В свою очередь решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления этого решения владельцу специального счета.

Региональный оператор: понятие, основы деятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации обязывает создать в каждом субъекте Российской Федерации регионального оператора.

Региональный оператор – это специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.

Создается региональный оператор субъектом Российской Федерации.

При этом субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
Региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Обеспечение деятельности регионального оператора будет осуществляться за счет имущественного взноса Ростовской области.

Важно учитывать, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования капитального ремонта в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора не допускается. Поэтому содержание регионального оператора (заработная плата его сотрудников, оплата аренды, приобретение оргтехники, коммунальные расходы и все остальное) будет финансироваться из областного бюджета.
Имущество регионального оператора будет формироваться за счет:

1)    имущественного взноса Ростовской области;
2)    платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
3)    других не запрещенных законом источников.
Размер имущественного взноса Ростовской области на обеспечение деятельности регионального оператора ежегодно утверждается областным законом об областном бюджете.
Жилищным кодексом Российской Федерации и Областным законом «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» определены следующие функции регионального оператора:
1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;
2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета;
3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из областного бюджета и (или) местных бюджетов;
5) взаимодействие с органами государственной власти Ростовской области и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
6) обеспечение подготовки сметной документации на проведение капитального ремонта;
7) разработка проектной документации на капитальный ремонт;
8) оказание консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов;
9) управление временно свободными денежными средствами;
10) осуществление контроля за целевым использованием средств регионального оператора получателями финансовой поддержки;
11) предоставление поручительств по кредитам на капитальный ремонт.
Для тех собственников, которые накапливают средства на счете регионального оператора, полный цикл подготовки и проведения капитального ремонта проводит сам региональный оператор.

Так, региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

1) в сроки, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
5) осуществлять приемку выполненных работ;
6) нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Контроль за деятельностью регионального оператора будет осуществлять Государственная жилищная инспекция Ростовской области. Министерство ЖКХ области также будет проводить плановые и внеплановые проверки деятельности Фонда.  

Кроме того, в целях осуществления надзора за деятельностью регионального оператора, принятием другими его органами решений и обеспечением их исполнения, использованием средств регионального оператора, соблюдением региональным оператором федерального и областного законодательства будет создан попечительский совет регионального оператора.

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора ежегодно будет подвергаться обязательному аудиту, который будут проводить аудиторские организации, отбираемые на конкурсной основе.

Региональная программа капитального ремонта

Капитальный ремонт многоквартирных домов будет проводиться в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Жилищный кодекс Российской Федерации увязывает срок действия региональной программы с проведением капитального ремонта во всех многоквартирных домах на территории субъекта Российской Федерации.

Областным законом «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» предусмотрено, что региональная программа капитального ремонта будет сформирована на срок не менее 25 лет.

Региональная программа капитального ремонта будет включать в себя перечень всех многоквартирных домов, а также перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта в отношении каждого многоквартирного дома.

Эти сведения будут включаться в региональную программу капитального ремонта на основании данных мониторинга технического состояния многоквартирных домов в Ростовской области отдельно по каждому муниципальному образованию и в отношении каждого многоквартирного дома.

Все многоквартирные дома в программе будут выстроены в очередность по годам.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусматривается, что в первоочередном порядке капитальный ремонт будет проводиться в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не был проведен.

Также в первоочередном порядке в программе будет предусматриваться проведение капитального ремонта многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.

Областным законом «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» установлены дополнительные критерии определения очередности проведения капитального ремонта, которые будут применяться последовательно:

1)    год постройки многоквартирного дома;
2)    процент физического износа многоквартирного дома;
3)    дата последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома;
4)    комплексность проведения капитального ремонта;
5)    количество этажей;
6)    общая площадь многоквартирного дома.

Региональная программа капитального ремонта утверждается Правительством Ростовской области и подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта Правительство Ростовской области обязано утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком до трёх лет.
Краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта, утверждаемый Правительством Ростовской области, должен содержать конкретные сроки проведения капитального ремонта с перечнем видов услуг и работ по капитальному ремонту в отношении каждого многоквартирного дома, капитальный ремонт которого предусмотрен региональной программой капитального ремонта в течение срока, на который утверждается этот план, а также виды и объем государственной поддержки капитального ремонта.   

Полномочия органов местного самоуправления в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах


Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» статья 2 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, дополнена положением, в соответствии с которым на эти органы возложена обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.

Одновременно внесены изменения в Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Из перечня полномочий органов местного самоуправления поселений и городских округов исключено право на осуществление финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года.

Жилищным кодексом Российской Федерации органы местного самоуправления наделены полномочиями в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Прежде всего, речь идет о праве муниципалитетов предоставлять меры финансовой поддержки при проведении работ по капитальному ремонту за счет средств местных бюджетов. Порядок и условия такой поддержки должны предусматриваться муниципальными правовыми актами.

Органы местного самоуправления в целях определения видов и объема муниципальной поддержки капитального ремонта обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта.

В том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления обязан созвать общее собрание собственников помещений для решения этого вопроса.

Если собственники не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

В этой связи предусмотрено, что Государственная жилищная инспекция области будет информировать органы местного самоуправления о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта или не реализовали его.

Также Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Если в установленный региональной программой капитального ремонта срок не проведен капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

При этом орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора.

Кроме того, Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления согласовывают акты приемки выполненных работ по проведению капитального ремонта.